【中國鞋網(wǎng)-店鋪經(jīng)營】文前提要：人們都說：一鋪富三代。筆者以為，這要看你買的是什么樣的商鋪。如果你能夠買到順心鋪，當然能富及三代。但如果你買到糟心鋪，情況就不一樣了，不僅不能做到這一點，而且還會給你帶來沉重的負擔。
不知不覺，商鋪投資正受到越來越多投資者的關注。有人曾經(jīng)打了這樣一個比方，“投資商鋪是金，投資辦公樓是銀，投資住宅是銅。”的確，商鋪投資憑借其高收益、低門檻的特點越來越受到人們的廣泛重視。其中，異地商鋪作為一個特別的類別，更是得到了許多投資者的青睞。其中的道理很簡單，異地商鋪大多是投資者從一線城市到二三線城市進行投資的，較為低廉的價格顯然是吸引他們的主要原因。
但是，投資市場變幻莫測，機遇和風險同時并存。不少專家認為，商鋪投資前景雖然看好，但并不意味著每一個投資者都包賺不賠。與住宅市場相比，商鋪市場受到更多政策、行業(yè)、市場等因素的制約。涉足這樣一個市場，起初最重要的也許是膽識，但在市場逐漸成熟的過程中，需要更多的理性和控制風險的技巧。其中特別是異地商鋪，更會給投資者帶來各種系統(tǒng)性和非系統(tǒng)性的風險，這就需要我們進一步提高投資的技術含量。
前不久，有一位投資商鋪朋友向筆者請教：“你買了14間商鋪，個個似乎都賺錢。我買了4間商鋪，怎么至今沒見一分回頭錢呀?”筆者問：“你的商鋪買在哪里?”朋友說：“一間在無錫，一間在南通，一間在嘉興，還有一間在北海。”筆者回答：“你這是違反了商鋪投資的三大紀律八項注意。”
那位朋友聞聽此言，鬧了一個丈二和尚摸不著頭腦：“買商鋪難道還有這樣嚴格的紀律嗎?”
異地鋪：一只誘人的肥羊
異地商鋪為什么會受人關注呢?舉個例子可能更說明問題。投資房產(chǎn)的人都知道，上海是全國房產(chǎn)價格的領頭羊。有資料顯示：2007年，上海的商鋪平均銷售價格在平方米2～3萬元，而外地的商鋪大都在平方米3～8千元。正因如此，許多在上海“啃過頭羊”的投資者，又把目光瞄上了“頭羊后邊的羊群”----外地的商鋪。
不可否認，不少二三線城市的商鋪價格比上海的商鋪低得多，而商鋪的含金量卻不比上海的商鋪低。也正是這種比價效應，才使得上海人趨之若鶩、唯恐不及。根據(jù)目前的政策和市場情形來看，投資商鋪的好處是投資住宅所不可比擬的。首先，投資商鋪具有穩(wěn)定性，價格一般不會發(fā)生很大的波動;其次，商鋪不會因房齡增長而降低其投資價值，相反，好的商鋪會因商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。
俗話說：買房一輩子，旺鋪旺三代。相對大多數(shù)投資者而言，出租和轉手可能是投資回報的途徑，商鋪不僅可以出租、轉手，甚至自己經(jīng)營也是不錯的選擇。更多的人可能是沖著商鋪回報較穩(wěn)而去購買的，根據(jù)筆者對不少二三線城市商鋪的情況分析，其租金回報率基本在5%～10%，這遠遠高于住宅的租金回報率。但是，許多商鋪投資者卻犯了一個非常低級的錯誤，即不少一線城市的投資環(huán)境是其他許多二三線城市無法相比的。把在一線城市的買房經(jīng)驗搬到二三線城市去使用，豈有不栽跟頭之理?
商鋪投資：四個必須知道
從總體來看，不少二三線城市的商鋪存在以下幾方面問題：一是擅自改變項目性質及建房用途，把一般工業(yè)用廠房當作商鋪出售，給將來辦產(chǎn)權證帶來困難;二是虛假廣告宣傳，把建設規(guī)模、投資回報、業(yè)態(tài)經(jīng)營等，說大說高說好;三是虛報投資額，資金無保障;四是用鳥瞰式效果圖誤導。由此，這些城市不少商鋪銷售存在著虛實不清，投資者如同霧里看花，容易上當。對此筆者認為，投資者在投資前一定要做好功課，最基本的功課是四個知道，否則，你就老老實實在家里蹲著，別去異地他鄉(xiāng)偷雞不成蝕把米。這四個必須知道是：
首先，你必須知道該商鋪建設的全面情況。不了解該商鋪的土地性質、建設規(guī)模、資金來源、未來業(yè)態(tài)、銷售對象、城市人口及消費觀念等問題，你就不能輕易投資。
第二，你必須知道商鋪的投資回報率是多少。住宅有著較強的投資性，商鋪的投資性更強。在房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的國家，住宅用房的投資回報率約為6%左右，而商鋪投資的回報率平均可達到約8%～10%。
第三，你必須知道商鋪是要養(yǎng)的。因為需要租住宅的人要遠比租商鋪的人多得多，住宅租不出去還可以自己住。商鋪則不同，租不出去或者無法經(jīng)營，投資的損失就大了，因此投資商鋪一定要理性分析，要有養(yǎng)鋪的心理準備。
第四，你必須知道商鋪真實的市場價格。商鋪的價格一般要比住宅的價格高得多，應該按照同一區(qū)域住房的一定倍率來確定商鋪售價，有人認為縣級市應是1.5：1至2：1，地級市應是2：1至3：1，省城以上的大城市應是3：1至5：1。大商場的層低的比率大，層高的比率小。
牢記三大紀律八項注意
筆者認為，投資商鋪與其他投資一樣，也受到各種因素的影響，因此沒有任何人能保證商鋪投資能做到穩(wěn)賺不賠。但這并不是說，投資商鋪只有風險而沒有機會了。其實作為投資者，你只要真正堅持做到不違反投資商鋪的“三大紀律”，那么，即便你是初涉此道的投資者，也會在商鋪投資中有所斬獲。否則將后患無窮。
首先，一定要堅持做到開發(fā)商沒有上市公司背景的商鋪不買;其次，一定要堅持做到?jīng)]有專業(yè)團隊管理的商鋪不買;第三，一定要堅持做到?jīng)]有填補城市業(yè)態(tài)空白的商鋪不買。有人可能會對“三大紀律”感到奇怪，但它其實是多年來筆者商鋪投資實戰(zhàn)經(jīng)驗的總結。
筆者舉這樣一個例子：上海某開發(fā)商在滬上開發(fā)的服裝城相當成功。2004年，該開發(fā)商又在蘇北某市的城鄉(xiāng)結合部建造了一座服裝城，投資者多為上海人。時至今日，該服裝城建成三年開業(yè)兩次沒有成功。你想想看，一個不足30萬人口的小城市，市中心有大小服裝店鋪上千家，有誰會跑到城鄉(xiāng)結合部去賣服裝?可憐的商鋪投資者呀，出資幾十萬元，投資四年多，至今沒見一分錢回報。據(jù)說，那些投資買商鋪的人，如今想買后悔藥，就是找不到賣的地方�？磥恚@“三大紀律”還真不能違反，倘若稍不留神違反了，這后悔藥還真沒有地方買呢。
另外大家要明白的是，到異地去投資買鋪并非是“一本萬利”的事情，它還面臨著眾多的風險，對此投資者需留意做到“八項注意”：
一要注意投資風險，目前，價格較低的商鋪一般多在二三級城市，這些城市基本不具備鋪價驟然上漲的條件;二是注意信息風險，投資者面臨著樓盤信息滯后、對異地風俗以及投資習慣缺乏必要了解等問題;三是注意投資后的管理問題，尤其是用于休閑娛樂或綜合性的商鋪，千萬不要盲目投資。四是注意產(chǎn)權風險，外地集資建鋪現(xiàn)象較多，有的可能只有大產(chǎn)證，這樣的商鋪不受法律保護;五是注意付款風險，一般商鋪都要求一次性付款，這就把全部風險轉移到了投資者身上，另外，商業(yè)貸款對外地人的限制也多，例如要求提供本地戶口擔保人、收入證明等;六是注意房屋質量風險，一些開發(fā)商資質低、專業(yè)水平不足，房屋質量難保證;七是注意經(jīng)營管理風險，一些外地商鋪由于業(yè)態(tài)選擇的不當，個別開發(fā)商在唱“空城計”;八是注意收益風險，有的開發(fā)商因欠債較多，截留挪用投資者的投資回報，致使投資收益不能及時兌現(xiàn)。
所以投資商鋪一定要三思而后行，有這么多的風險存在，一不小心碰上一個半個的，可要吃不了兜著走啊!(中國鞋網(wǎng)-最權威最專業(yè)的鞋業(yè)資訊中心)
