只許價漲不許跌 國土資源部謀劃勾地制度存爭議

國土資源部正謀劃“勾地”制度，此舉有利于防止土地“流拍”保障政府收益。
國土資源部正在考慮實行一項新的土地使用權(quán)出讓方式，目前港島流行的“勾地”方式將會被引入國有土地出讓模式中。對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，這一出讓方式可以預防未來土地出讓中出現(xiàn)價格過低或“流拍”現(xiàn)象，進而有利于保障政府收益。
“土地成交價格申報制度”現(xiàn)身
2006年春節(jié)前，全國地方國土廳局陸續(xù)接到了來自國土資源部的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見稿(下稱“征求意見稿”)。官員們發(fā)現(xiàn)，除了重申“招、拍、掛”程序外，“征求意見稿”還出現(xiàn)“土地成交價格申報制度”這一概念。國土資源部有關人士表示，“土地成交價格申報制度”正在推進過程之中，此言一出，引發(fā)了市場各界的極大關注。
所謂“土地成交價格申報制度”，是指單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出“成交價格申報”申請，并承諾愿意支付的土地價格。也就是業(yè)界俗稱的“勾地”做法。
按照這一規(guī)定，政府啟動“勾地”制度后，對于出價未達到政府評估價格的土地，政府可選擇“不出讓”，由此地產(chǎn)商“勾地失敗”。相反，地產(chǎn)商一旦“勾地”成功，隨之進入“招、拍、掛”階段，如有人競價，則價高者得；而一旦無人競價，“提出勾地申請的單位和個人應當參加該宗地的招標拍賣掛牌出讓活動，且報價不得低于其承諾的土地價格”。
國土資源部有關人士說，土地成交價格申報制度其實并不是新內(nèi)容，是《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的內(nèi)容，也是國家計收交易稅費和實施優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)。部分省(區(qū)、市)早已開始施行土地成交價格申報制度，有的地方還推行了優(yōu)先購買制度。2001年時，湖南省規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓價格低于標定地價60%的，政府有權(quán)優(yōu)先購買；長沙市則規(guī)定轉(zhuǎn)讓價低于評估價(總地價)80%的，政府可以優(yōu)先收購，進入政府儲備。通過實施該制度可以使多頭供地、競相壓低地價的現(xiàn)象受到遏制，有效控制了土地供應總量。
“勾地”制度可防止土地“流拍”
當前，國土資源部為何要推出“勾地”制度？記者深入采訪了有關專家。上海富陽物業(yè)咨詢有限公司王娟分析師說，國土資源部提出的“勾地”制度是參考了香港的土地批租制度。自亞洲金融危機導致香港地產(chǎn)市場低迷以來，香港地政署便暫停了“賣地”轉(zhuǎn)而采用“勾地”制度，以避免在市場低潮期土地被賤賣。
王娟說，對政府而言，“勾地”制度的關鍵是土地的價格是有保障的。但中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場較香港而言，受國際金融因素影響很小，因而相對穩(wěn)定，并不存在市場波動帶來的相應風險。她分析認為，國內(nèi)采取“勾地”政策可 能源于去年多塊土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象�！�8·31大限”后，土地“招、拍、掛”政策開始實施，但在一些地方出現(xiàn)了土地“流拍”現(xiàn)象，比如，深圳、南京、武漢等地。其中，2005年，武漢“流拍”土地的總額甚至超過10億元。
“這樣政府所面臨的局面就很尷尬。因此，‘勾地’政策的出臺是為了防止土地的‘流拍’。因為實行‘勾地’政策后，由于勾地成功者‘必須以不得低于其承諾的土地價格’買入，這使得政府可以防止土地賤買或是流拍情況的產(chǎn)生。”王娟說。
據(jù)了解到，“勾地”制度在香港實行之后被認為是近年來行之有效的制度，對調(diào)節(jié)土地供應、穩(wěn)定樓市有正面作用。但是隨著政府心理價位的提高以及“勾地表”內(nèi)土地位置的不理想等原因的出現(xiàn)，從去年9月以來，香港連續(xù)四個月出現(xiàn)“零勾地”，最后不得不采取了“八折勾地”的方式才重新有 開發(fā)商勾地。香港業(yè)內(nèi)人士因此提出應該恢復定期賣地的出讓模式。
對“勾地”制度已有爭議
關于“勾地”制度，一些業(yè)內(nèi)人士存有不同意見。其中，有人認為，從香港的經(jīng)驗看，“勾地”制度演化成了“只許地價漲，不許地價跌”的土地交易制度。在“勾地”制度下，政府關起門來制訂勾地表上每塊土地的底價，并不時作出調(diào)整，整個過程是不透明的。這為權(quán)力尋租提供了天然的良機。假如開發(fā)商通過行賄等手段，獲取政府勾地的底價，他們便可以掌握主動權(quán)，在競爭中占據(jù)優(yōu)勢位置，這不僅不利于公平競爭，更有可能加劇腐敗的蔓延。
也有專業(yè)人士對此提出了反駁。他們表示，土地本來就不能混同于其他生產(chǎn)要素，政府部門對其價格應該具有一定的影響力、調(diào)控力。還以香港為例，如果在1997年金融風暴、樓市大跌之時，放任土地價格任意回落，那香港的房地產(chǎn)市場將會受到更大的沖擊。正是“勾地”制度保證了整個市場的過渡。
對于雙方的爭論，中國土地學會的有關人士認為，國內(nèi)將要實行的政策與香港的“勾地”制度還是存在一定的差異。國土資源部門提出的“土地成交價格申報制度”其實是對土地“招、拍、掛”政策的完善和補充，杜絕土地在“招、拍、掛”政策執(zhí)行中出現(xiàn)的一些“貓膩”。
戴德梁行助理董事王晨指出，目前，有關“勾地”政策尚處在試探性的征求意見階段，具體的交易細則、條款還沒有，因此，很難明確判斷國土資源部推出此項政策的明確意圖。
但王晨分析說，這項政策的醞釀可能會有兩方面的目標。一方面可能是為了防止土地的“流拍”，另一方面可能是為了防止土地被“賤拍”。但防止土地“流拍”與“賤拍”是有較大區(qū)別的。
“如果國土部門是為了防止土地的‘流拍’，那么‘勾地’制度的作用是不大的。因為流拍的土地一般是因為地塊所處位置不好或達不到開發(fā)商的心理預期而導致的；但如果該項政策是出于防止土地被‘賤拍’，可能是比較有效的。無論出于何種目的，此舉會加劇開發(fā)商之間的優(yōu)勝劣汰，政府部門應該避免利用政策來控制市場情況的出現(xiàn)，而應該讓市場自身進行調(diào)控。”