李寧非凡歷程 一個(gè)運(yùn)動(dòng)品牌商的地產(chǎn)因子

對(duì)于年長(zhǎng)的人來說，聽到李寧(需求面積：100-300平方米、2021年度中國(guó)領(lǐng)軍品牌TOP100上榜品牌、代表項(xiàng)目：北京世貿(mào)天階，東莞厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等)，印象是奧運(yùn)冠軍、體操王子;對(duì)于00后而言，或許是化身空中飛人點(diǎn)燃2008年奧運(yùn)主火炬的形象。

時(shí)至今日，“李寧”早已擁有了更多標(biāo)簽。

創(chuàng)辦了以自己名字命名的運(yùn)動(dòng)品牌、出資4億元成為萊恩資本LP、除夕夜聯(lián)合發(fā)起SPAC，甚至還湊熱鬧賣起了咖啡。

“一個(gè)成熟的資本運(yùn)作者”，或許這個(gè)標(biāo)簽更適合現(xiàn)在的李寧。

李寧可以說是中國(guó)體育史上第一個(gè)個(gè)人IP，并于2004年6月在香港敲鐘上市。截至7月7日收盤，李寧報(bào)73.6港元，漲3.81%，總市值1927億港元。

李寧為大股東的非凡中國(guó)控股有限公司，于6月30日向香港聯(lián)合交易所提交了從GEM轉(zhuǎn)往主板上市的申請(qǐng)，并且同步遞交了相關(guān)IPO招股書。

轉(zhuǎn)板之路

非凡中國(guó)提交的上市申請(qǐng)書中特別提到，此次轉(zhuǎn)板上市并不涉及發(fā)行任何新股份。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2000年，非凡中國(guó)前身“快意節(jié)能”于港交所GEM首次上市，彼時(shí)為為一家在線醫(yī)療保健內(nèi)容及服務(wù)提供商。李寧于2010年5月向其注資并成為控股股東，并在同年10月更名為非凡中國(guó)。

港股GEM為中小型公司而設(shè)，上市要求略低于主板，但市場(chǎng)波動(dòng)和投資風(fēng)險(xiǎn)更高，市場(chǎng)流通量遠(yuǎn)不及主板。

數(shù)據(jù)顯示，?2021年GEM僅有裕程物流1家公司上市，募資總額5500萬(wàn)港元;而同期港股主板共96家公司上市，募資總額達(dá)3339億港元，單家公司平均募資額近35億港元。

與此同時(shí)，港股GEM轉(zhuǎn)板主板上市的公司數(shù)量大幅減少，2021年僅有2家GEM公司成功完成轉(zhuǎn)板，為近5年最低水平。

非凡中國(guó)此次向港交所主板遞交上市申請(qǐng)，野村國(guó)際(香港)為獨(dú)家保薦人。

這也是繼2018年1月、2018年7月兩次申請(qǐng)失效后，非凡中國(guó)第三次向港交所遞交轉(zhuǎn)板上市申請(qǐng)。

非凡中國(guó)公告顯示，建議轉(zhuǎn)板上市將進(jìn)一步提升集團(tuán)的企業(yè)形象及投資者公眾的認(rèn)可度，將導(dǎo)致股份對(duì)投資者吸引力增加，從而可能有助于擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)并提高股份的交易流動(dòng)性。

登陸主板有利于非凡中國(guó)的未來增長(zhǎng)、融資靈活性及業(yè)務(wù)發(fā)展，進(jìn)一步提升國(guó)際知名度和影響力。

非凡中國(guó)還表示，轉(zhuǎn)板能增加集團(tuán)與供貨商及其他業(yè)務(wù)伙伴談判的議價(jià)能力，將對(duì)集團(tuán)的財(cái)務(wù)實(shí)力及信譽(yù)更有信心;以及加強(qiáng)集團(tuán)于行業(yè)的地位，提高于招聘及保留主要管理人員及經(jīng)驗(yàn)豐富人員方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

非凡中國(guó)現(xiàn)由李寧擔(dān)任董事局主席、行政總裁，李寧及其兄李進(jìn)為主要股東，執(zhí)行董事包括李寧、李寧的侄子李麒麟和曾獲世界體操錦標(biāo)賽冠軍的李春陽(yáng)。

據(jù)2022財(cái)年第一季度財(cái)報(bào)顯示，李寧以及李麒麟的持股比例分別為69.34%及38.30%。

2021年11月，非凡中國(guó)已經(jīng)被納為MSCI香港小型指數(shù)成分股，MSCI指數(shù)成份股的變化對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的投資組合或具一定影響力。

如若非凡中國(guó)成功登陸主板，或許會(huì)有機(jī)會(huì)被納入到港股通名單之中，就能進(jìn)一步提高知名度，獲得投資者關(guān)注。而且，納入港股通的企業(yè)在資本運(yùn)作、融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面有著更大的優(yōu)勢(shì)。

“先開花吧，然后再結(jié)果”，非凡中國(guó)轉(zhuǎn)板上市依舊在路上，而李寧的故事也在繼續(xù)書寫。

盈利窘境

轉(zhuǎn)板路上，非凡中國(guó)還未迎來真正的利潤(rùn)大增。

2019、2020、2021財(cái)年期間，非凡中國(guó)年?duì)I收分別約為6.25億港元、8.19億港元、13.82億港元;歸屬公司股東利潤(rùn)分別為8.26億港元、11.99億港元、44.74億港元，毛利率分別為19.7%、40.4%及41.4%。

其中，因出售李寧公司股份錄得的凈收益分別為8.17億港元、10.23億港元、33.39億港元這部分支撐起了近三年主要利潤(rùn)增長(zhǎng)。

扣除出售李寧股份凈收益，非凡中國(guó)近三年利潤(rùn)分別為0.09億港元、1.76億港元和11.35億港元。而2021財(cái)年利潤(rùn)驟然增長(zhǎng)，是因?yàn)?.78億元是來自于子公司的攤薄利潤(rùn)。

可以窺見，非凡中國(guó)主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力并不突出。

非凡中國(guó)招股書披露，收入由2019財(cái)年的6.25億港元大幅增加至2021財(cái)年的13.82億港元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為48.7%。該增長(zhǎng)主要來自集團(tuán)于2020年7月收購(gòu)香港品牌堡獅龍的多品牌鞋服業(yè)務(wù)以及“LNG”品牌的有機(jī)增長(zhǎng)。

于2020財(cái)年及2021財(cái)年，堡獅龍應(yīng)占收入分別約為4.21.億港元及7.03億港元，分別占總收入的51.4%及50.8%。

今年非凡中國(guó)再添2個(gè)國(guó)際品牌，包括1月收購(gòu)意大利百年奢華品牌AmedeoTestoni，并在7月4日公告稱，完成完成收購(gòu)英國(guó)鞋履品牌Clark的母公司LionRock51%的股份事項(xiàng)，LionRock將成為間接非全資附屬公司。

非凡中國(guó)的業(yè)務(wù)主要構(gòu)成為兩個(gè)大部分，分別為多品牌鞋服類和運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)，運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)分部主要包括體育目的地開發(fā)運(yùn)動(dòng)團(tuán)隊(duì)和賽事管理。

由于建筑材料銷售業(yè)務(wù)的剝離及疫情導(dǎo)致體育目的地暫時(shí)關(guān)閉，以及體育賽事暫停或延遲，非凡中國(guó)2020財(cái)年運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)部門收入比2019財(cái)年有所減少，但因?yàn)楸本┒瑠W委會(huì)及中國(guó)電競(jìng)俱樂部于第11屆英雄聯(lián)盟全球總決賽中獲勝，滑冰場(chǎng)及電競(jìng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收入增長(zhǎng)，令2021財(cái)年業(yè)績(jī)大幅提升。

非凡中國(guó)招股書顯示，2021年多品牌鞋服類、體育目的地開發(fā)、運(yùn)動(dòng)團(tuán)隊(duì)及賽事管理收入分別為8.51億元、2.69億元、2.61億元，占總收入分別為61.6%、19.5%、18.9%。

數(shù)據(jù)來源：招股書

而2019年體育目的地開發(fā)、運(yùn)動(dòng)團(tuán)隊(duì)及賽事管理收入為2.69億元、3.56億元，占比為43%、57%。體育目的地開發(fā)亦包括來自銷售建筑材料的收入1.87億港元，分別占總收入的30.0%;2019年開始逐步剝離銷售建筑材料。

不難看出，2020年后非凡中國(guó)這家運(yùn)動(dòng)品牌商帶有的地產(chǎn)因子，隨著“買買買”國(guó)際品牌后，比例有所下降。

先做體育園

李寧入主非凡中國(guó)后，即開始以一個(gè)全新品牌并從事體育相關(guān)業(yè)務(wù)，主要包括體育目的地開發(fā)業(yè)務(wù)及運(yùn)動(dòng)團(tuán)隊(duì)及賽事管理業(yè)務(wù)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2011年非凡中國(guó)在南寧打造的第一個(gè)李寧體育園，初衷更多是基于為家鄉(xiāng)做貢獻(xiàn)，而非商業(yè)目的。

彼時(shí)，體育場(chǎng)館建設(shè)主要以競(jìng)技體育場(chǎng)館為主，少有全民健身綜合體項(xiàng)目，全民健身概念并未普及。積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任之余，李寧體育園的運(yùn)營(yíng)可以吸納很多退役運(yùn)動(dòng)員，進(jìn)而增加消費(fèi)者粘性。

非凡中國(guó)管理及經(jīng)營(yíng)體育園、運(yùn)動(dòng)中心及滑冰場(chǎng)，配備完善的體育設(shè)施及設(shè)備以支持全方位的體育活動(dòng)，包括足球、籃球、羽毛球、乒乓球、排球、壁球、游泳、體能訓(xùn)練、體操、射箭、滑冰及冰上曲棍球。

2019年年底，非凡中國(guó)通過收購(gòu)“全明星滑冰俱樂部”(中國(guó)室內(nèi)滑冰場(chǎng)連鎖品牌)，將業(yè)務(wù)進(jìn)一步多元化并擴(kuò)展至滑冰場(chǎng)管理及運(yùn)營(yíng)。

目前，非凡中國(guó)旗下李寧體育園或運(yùn)動(dòng)中心已經(jīng)營(yíng)了9個(gè)，包括有天津李寧體育運(yùn)動(dòng)中心、揚(yáng)州李寧體育運(yùn)動(dòng)中心以及杭州李寧體育園等;而滑冰場(chǎng)于國(guó)內(nèi)一二線城市經(jīng)營(yíng)了11個(gè)，2021年收入達(dá)1.46億元，同比增長(zhǎng)64.1%。

來源：招股書

體育目的地產(chǎn)生的收入主要包括入場(chǎng)費(fèi)、培訓(xùn)學(xué)費(fèi)、賽事及比賽服務(wù)費(fèi)、向零售商及餐廳出租場(chǎng)地的租金收入、消耗品;成本及費(fèi)用方面包括滑冰場(chǎng)租金、日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、教練工作和體育目的地的維護(hù)費(fèi)。

非凡中國(guó)體育目的地業(yè)務(wù)部門的運(yùn)營(yíng)流程已然相對(duì)成熟，空間+服務(wù)的收入均有覆蓋。同時(shí)，體育目的地引入零售店及食品餐廳提供配套服務(wù)，如提供與運(yùn)動(dòng)相關(guān)的鞋服及設(shè)備和食品。

另外，李寧體育公園作為李寧品牌另一個(gè)線下管道也已逐漸展開，比如具有800米“酷炫”空中跑道的杭州李寧體育公園已經(jīng)成為了當(dāng)?shù)匦碌摹熬W(wǎng)紅打卡點(diǎn)”。

不順利的地產(chǎn)

李寧對(duì)體育地產(chǎn)似乎有著一定的執(zhí)念，但這盤生意并不是那么容易。

非凡中國(guó)涉足地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)是2010年9月，宣布將發(fā)行10億新股、每股作價(jià)0.7元為代價(jià)，收購(gòu)沈陽(yáng)兆寰產(chǎn)業(yè)園及兆寰置業(yè)全部權(quán)益，作價(jià)7億元;隨后又改為以1億元現(xiàn)金收購(gòu)沈陽(yáng)兆寰產(chǎn)業(yè)園全部權(quán)益。

新協(xié)議下地盤面積由原協(xié)議的56.49萬(wàn)平方米減至41.16萬(wàn)平方米，故讓非凡中國(guó)得以較低價(jià)格收購(gòu)工業(yè)園第一期開發(fā)及管理權(quán)。

后續(xù)公告表示，非凡中國(guó)獲得了位于沈陽(yáng)約1500畝土地，收購(gòu)重點(diǎn)為工業(yè)園一期開發(fā)形成“生態(tài)城”項(xiàng)目，今后將繼續(xù)發(fā)展體育地產(chǎn)項(xiàng)目;同時(shí)宣稱項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入400億元，建設(shè)周期將長(zhǎng)達(dá)5-8年。

之后不到一年時(shí)間，非凡中國(guó)開啟了沈陽(yáng)的第二個(gè)關(guān)于體育及主題社區(qū)發(fā)展概念項(xiàng)目。

2011年5月11日，非凡中國(guó)公告稱，以10.06億元在沈陽(yáng)長(zhǎng)白島成功競(jìng)得1宗商住用地，占地面積約11.72萬(wàn)平米。根據(jù)意向，該地塊上發(fā)展物業(yè)項(xiàng)目將按90%及10%比例進(jìn)行住宅及商業(yè)發(fā)展。

非凡中國(guó)表示，集團(tuán)正在與地方政府研究在相鄰的政府土地興建體育設(shè)施，以提升物業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

早前的李寧“一切皆有可能”，2010年換成了“讓改變發(fā)生”。但時(shí)至今日，“生態(tài)城”項(xiàng)目早已沒了動(dòng)向，斥資10億元購(gòu)置地塊也被放棄。

當(dāng)時(shí)有分析師指出，彼時(shí)非凡中國(guó)若成功通過股權(quán)換資產(chǎn)收購(gòu)李寧的股權(quán)，李寧的利潤(rùn)就可以算作非凡中國(guó)的投資收益，有可能扭虧為盈。這一出“蛇吞象”將有利于為地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展打造一個(gè)良好的融資平臺(tái)，提供一個(gè)有效的融資渠道。

時(shí)間來到2012年底，非凡中國(guó)宣布終止購(gòu)買沈陽(yáng)長(zhǎng)白島地塊，已支付的2.3億元保證金被退還，原因?yàn)椤胺�律及行政程序尚未完成，但投入時(shí)間已遠(yuǎn)超預(yù)期，最終決定退出該地塊”。

雖然沈陽(yáng)的投資并不順利，但李寧沒有放棄探索。

2015年7月8日，非凡中國(guó)旗下附屬公司以1.68億元競(jìng)得揚(yáng)州一塊商住用地，計(jì)劃興建及發(fā)展住宅及商業(yè)服務(wù)設(shè)施，開發(fā)體育社區(qū)發(fā)展項(xiàng)目的商機(jī)。

相較于沈陽(yáng)地塊的終止，2021年3月出售公告畫上揚(yáng)州地塊開發(fā)的句號(hào)，預(yù)計(jì)將確認(rèn)未經(jīng)審核收益約4670萬(wàn)港元，所得款項(xiàng)凈額約為3.58億港元，賬上沒有虧可以說很大的進(jìn)步。

2015年8月，非凡中國(guó)又發(fā)布公告稱，斥資 3.21億元收購(gòu)中信置業(yè)29%股權(quán)。

南寧、南陽(yáng)、揚(yáng)州李寧體育園成功或許給非凡中國(guó)不小的信心。2017年9月，非凡中國(guó)擬聯(lián)手華融置業(yè)設(shè)15億元體育文化產(chǎn)業(yè)基金，用于投資李寧體育園等社區(qū)發(fā)展項(xiàng)目。

2018年，非凡中國(guó)攜手華僑城構(gòu)建文體旅游模式，試點(diǎn)項(xiàng)目為北方區(qū)域的齋堂項(xiàng)目、涿州項(xiàng)目、章丘項(xiàng)目，打造體育運(yùn)動(dòng)、戶外休閑產(chǎn)業(yè)集群。

2019年11月，李寧公告稱，間接全資附屬公司李寧廣西與委員會(huì)訂立投資協(xié)議，擬透過招拍掛收購(gòu)一塊總地盤面積約為590畝的工業(yè)用地，最高投資額約為15億元。2020年12月底，李寧宣布將收購(gòu)中國(guó)深圳大灣區(qū)的物業(yè)權(quán)益。