“住宅禁商”一個(gè)月北京中低寫字樓成交激增六成

    6月19日開始，北京所有的住宅禁止商用的新規(guī)定，給北京的住宅市場(chǎng)掀起軒然大波。原本認(rèn)為只是對(duì)部分住宅投資者的有限影響，然而在新規(guī)定出臺(tái)一個(gè)月后，種種反應(yīng)開始顯現(xiàn)，中小企業(yè)主急找辦公用房，投資者緊急拋售手上的住宅，開發(fā)商謹(jǐn)慎看待商住樓市場(chǎng)讓這一新政策偏離了原先只是為擴(kuò)大住宅市場(chǎng)交易量的調(diào)控初衷。

    辦公房成交量激增六成

    由于住宅用房退出商用領(lǐng)域，使得原本租賃住宅的中小企業(yè)主對(duì)寫字樓的需求數(shù)量激增。

    鏈家房產(chǎn)中介最新統(tǒng)計(jì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，短短的一個(gè)月，北京中低檔寫字樓的成交量上漲了60%，各大中介公司寫字樓的咨詢量顯著提高，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)火爆現(xiàn)象，而相比之下，住宅租賃則出現(xiàn)明顯下滑。一家位于中關(guān)村的中介甚至表示，短期內(nèi)寫字樓租賃成為了主要業(yè)務(wù)來源。

    在“住宅禁商”新政令頒布實(shí)行后，的確對(duì)用于商用的住宅造成了極大影響。而其影響在業(yè)內(nèi)卻有著不同的解讀，中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)戴鍵表示，“禁止民宅商用”是繼“國(guó)六條”之后又一項(xiàng)良好的房產(chǎn)調(diào)控政策，不僅能夠在一定程度上打擊投資商的投資行為，釋放一定量的民房供給，還可以對(duì)北京尤其是中關(guān)村區(qū)域不和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)做一定的調(diào)整。

    然而也有不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，這部分被強(qiáng)迫退出住宅領(lǐng)域的中小企業(yè)主一方面要面臨更高昂的租賃成本，另一方面部分已經(jīng)以住宅性質(zhì)建成的商用房面臨兩頭不靠的尷尬境地。

    明天第一城總經(jīng)理助理賈玉鵬則認(rèn)為，很多公司看中民宅商用是因?yàn)槠涫蹆r(jià)都比較低，一些公司特別是比較小的公司，他所能支付的成本，或者是購(gòu)買商用民宅的首付成本也比較低。出臺(tái)了這個(gè)政策之后，這些公司何去何從是非常關(guān)鍵的問題。

    中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路表示了新規(guī)短期內(nèi)對(duì)商用物業(yè)價(jià)格上升的擔(dān)憂。民宅禁商政策的出臺(tái)，將使商業(yè)地產(chǎn)的有效需求加大，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資與購(gòu)買。這勢(shì)必推高寫字樓和商鋪的價(jià)格。

    投資客兩難

    來自南方的樊先生是東二環(huán)邊“領(lǐng)行國(guó)際”樓盤項(xiàng)目7層的業(yè)主，于2004年開始面市的領(lǐng)行國(guó)際是一個(gè)純粹按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建立起來的住宅樓，其開發(fā)商海淀房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)時(shí)打出的銷售口號(hào)就是投資辦公樓，享受住宅的待遇。

    該項(xiàng)目在立項(xiàng)規(guī)劃之初，為了增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，將整個(gè)項(xiàng)目定位為分割式的小辦公樓，戶型為60~200平方米不等，除了衛(wèi)生間外，完全沒有分割，一切都依照辦公物業(yè)的模式進(jìn)行，然而其性質(zhì)卻是住宅，銷售人員的解釋是，這樣可以比商用物業(yè)多20年產(chǎn)權(quán)年限，而貸款和首付等都可以享受住宅的待遇，不受商業(yè)物業(yè)的限制。

    如此誘人的條件，加上交通便利，樊先生于是決定一口氣買了一個(gè)層面除朝向有問題外的所有6套房屋，然而于2005年買下物業(yè)以后，麻煩接踵而來，首先是由于租賃推出比較集中，加上戶型小、數(shù)量多，讓他更沒想到的是，大半年后，北京全面叫停了民宅商用，包括這個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)，所有住宅性質(zhì)的物業(yè)不得用于辦公樓、商鋪之用，盡管一切都是按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行，最后還是一樣不得租賃。

    類似這樣的項(xiàng)目在北京還有很多，據(jù)最新北京市建委網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)顯示，北京有銷售許可證并以普通住宅立項(xiàng)的寫字樓36個(gè)、商住樓17個(gè)、公寓208個(gè)，這種“半商半住”的項(xiàng)目共計(jì)261個(gè)。

    不僅是這種商住樓很受傷，一些高端住宅物業(yè)的投資者也深陷困境。包括中關(guān)村區(qū)域的華清嘉源、東三環(huán)的富力城、石韻浩庭等有相當(dāng)一部分為投資客買下來作為出租之用，由于交通便利，位置適中，絕大部分租客是中小企業(yè)主。

    而僅朝陽(yáng)一區(qū)數(shù)據(jù)顯示，2006年前3個(gè)月，北京市朝陽(yáng)區(qū)注冊(cè)的公司有90％以上的辦公地點(diǎn)都在居民樓。北京中小企業(yè)在住宅辦公的面積約占12000平方米。

    在限制商用后，新注冊(cè)的企業(yè)已無法用住宅來作為注冊(cè)地，而已注冊(cè)辦公的公司，一部分為了避免陷入被查困境，主動(dòng)搬離原址尋求新辦公場(chǎng)所，而一些無力承擔(dān)高租金或租金已交無法退還的，現(xiàn)在都在采取一些“靈活戰(zhàn)術(shù)”：要么找一家代理公司全權(quán)負(fù)責(zé)注冊(cè)，由他們來提供一份“商用”的房屋證明；或者“異地經(jīng)營(yíng)”，在寫字樓另租一間小的辦公室進(jìn)行注冊(cè)，平時(shí)都在現(xiàn)在的住宅樓里辦公，檢查時(shí)再撤離。