奧運(yùn)過(guò)后看房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

    2008年北京奧運(yùn)會(huì)越來(lái)越臨近了，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早已經(jīng)開(kāi)始炒作“奧運(yùn)概念”，北京的房?jī)r(jià)也隨之不斷上漲。與此同時(shí)，坊間也不斷流傳，2008年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，北京的房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。雖然由于國(guó)情的不同，中國(guó)房市呈現(xiàn)出一種獨(dú)特的市場(chǎng)運(yùn)作方式，但是，我們也不妨借鑒最近三屆已經(jīng)舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)的城市，來(lái)看一下奧運(yùn)元素對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)究竟有什么樣的關(guān)聯(lián)。

    雅典：有價(jià)無(wú)市 

    借助于2004年舉辦奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，雅典房地產(chǎn)價(jià)格在1995至2002年7年間，漲幅達(dá)到了65%，在雅典新建的兩條地鐵沿線以及幾個(gè)主要的奧運(yùn)設(shè)施周邊地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了110%。但是，這種漲勢(shì)有價(jià)無(wú)市。出現(xiàn)這種情況的原因主要有三個(gè)：一是希臘的國(guó)際化程度相對(duì)較低，國(guó)外直接投資少，常駐的外國(guó)機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)不多，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)需求乏力；二是希臘地大人少，十多年來(lái)人口總數(shù)始終在1100萬(wàn)左右徘徊，有時(shí)還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且希臘私房擁有率高達(dá)80%以上，需要購(gòu)買(mǎi)新房的人不多；三是希臘長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行土地私有制，大部分的私有房地產(chǎn)是在家族內(nèi)世代相傳的，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)缺少內(nèi)需的原動(dòng)力。正因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)不興旺，所以?shī)W運(yùn)會(huì)結(jié)束近兩年來(lái)，希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還比較健康，泡沫成分較小，沒(méi)有大起大落的情況發(fā)生，房?jī)r(jià)也基本穩(wěn)定在當(dāng)初的價(jià)位沒(méi)變。再說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)有其自身的規(guī)律性，一般在10%左右應(yīng)屬正常情況。 

    奧運(yùn)村坐落在雅典西北郊外的一片無(wú)人地帶，沒(méi)有任何公共交通連接此地。希臘政府當(dāng)初的設(shè)想，是借助奧運(yùn)的輻射效應(yīng)，在郊外開(kāi)發(fā)出一片適合部分低收入無(wú)房戶居住的經(jīng)濟(jì)適用房。但由于配套設(shè)施不完善，小區(qū)內(nèi)至今沒(méi)有學(xué)校和公共交通，沒(méi)有購(gòu)物場(chǎng)所，更談不上公共娛樂(lè)設(shè)施，造成大量已出售的商品房長(zhǎng)期閑置無(wú)法入住，房?jī)r(jià)大幅下跌。這里房屋的最初價(jià)位為每平方米2000歐元左右，但據(jù)說(shuō)如今降至每平方米1000歐元也不會(huì)有人問(wèn)津。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束快兩年了，奧運(yùn)村的3000套商住房的入住率還不到5%，絕大部分房子空空如也。小區(qū)里空曠無(wú)人。

    悉尼：變動(dòng)劇烈 

    1993年悉尼申辦2000年奧運(yùn)會(huì)成功以后，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，蜂擁而來(lái)的投資者把房?jī)r(jià)不斷推高，每年房?jī)r(jià)遞增10%以上，在隨后七八年的時(shí)間里，城市房?jī)r(jià)翻了一番。許多20世紀(jì)90年代初以前來(lái)到澳洲的新移民，都受惠于這一時(shí)期悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不知不覺(jué)中就成了百萬(wàn)富翁。雖然由于慣性的作用，2000年奧運(yùn)會(huì)之后，悉尼的房?jī)r(jià)還在上漲，并一直持續(xù)到2003年底。但2004年初，悉尼房?jī)r(jià)終于成了強(qiáng)弩之末，開(kāi)始下跌。澳大利亞房產(chǎn)業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)APM日前提供的資料顯示，過(guò)去兩年多以來(lái)，悉尼房?jī)r(jià)一直呈下降趨勢(shì)。目前，悉尼平均房?jī)r(jià)比2004年初最高峰時(shí)下降了8%。 

    奧運(yùn)村里空空蕩蕩，包括運(yùn)動(dòng)員村在內(nèi)的許多漂亮房子現(xiàn)在也是雜草叢生，空置率很高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，奧運(yùn)效應(yīng)使悉尼房地產(chǎn)潛力被提前挖掘完畢，或者說(shuō)被“嚴(yán)重透支”了，必然要經(jīng)過(guò)一個(gè)調(diào)整期。好在澳大利亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)，移民大量涌入使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求沒(méi)有大量萎縮。專家預(yù)測(cè)，悉尼房市將從今年下半年開(kāi)始復(fù)蘇，并逐漸恢復(fù)到申奧成功以前穩(wěn)步上升的局面。

    亞特蘭大：房?jī)r(jià)穩(wěn)定 

    為舉辦1996年奧運(yùn)會(huì)，美國(guó)亞特蘭大市政府總共投資了10億美元，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改建。

    當(dāng)時(shí)的《紐約時(shí)報(bào)》載文介紹說(shuō)，當(dāng)奧運(yùn)準(zhǔn)備工作進(jìn)入尾聲時(shí)，亞特蘭大整個(gè)城市的每一個(gè)角落都發(fā)生了改變。隨之而來(lái)的是，亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍。在奧運(yùn)會(huì)舉辦前5年，亞特蘭大市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了19%，當(dāng)時(shí)美國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)平均漲幅只有13%。在1993年到1995年間，該市的房屋銷(xiāo)售在全國(guó)表現(xiàn)最佳，平均每年銷(xiāo)售3.3萬(wàn)套單戶住房。奧運(yùn)會(huì)之后，許多美國(guó)人，尤其是亞裔美國(guó)人，都從洛杉磯等地搬到亞特蘭大居住。因?yàn)槟抢锏姆績(jī)r(jià)雖然上漲了，可是與東北部或者西海岸的城市相比，價(jià)格仍然偏低。外來(lái)移民的不斷進(jìn)入，使得亞特蘭大的房子輕易就能租售出去，因奧運(yùn)上漲的房?jī)r(jià)并沒(méi)有因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)會(huì)的結(jié)束而落下來(lái)。

    相關(guān)鏈接 

    北京投機(jī)性購(gòu)房17%左右?jiàn)W運(yùn)后地產(chǎn)不會(huì)大波動(dòng) 

    “我認(rèn)為奧運(yùn)之后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持平穩(wěn)和健康，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)�！�16日，在“奧運(yùn)與北京發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)上，北京市發(fā)改委副主任盧映川作出上述表示。 

    專家認(rèn)為：北京房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲奧運(yùn)后不太可能下跌 

    中國(guó)社科院日前發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，由于今年限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等低價(jià)房較多地推向市場(chǎng)，可以部分平抑房?jī)r(jià)上漲；廉租房等保障性住房建設(shè)的增加將打破現(xiàn)有的樓市格局，對(duì)居民預(yù)期將產(chǎn)生影響。因此，專家預(yù)測(cè)，今年整體房?jī)r(jià)漲幅有望回落到5%以下。這就意味著今年房?jī)r(jià)依然比去年上漲，但漲幅比去年小。 

    高房?jī)r(jià)成一道坎京城房子是賣(mài)不動(dòng)還是買(mǎi)不起？ 

    在今年“五一”期間，北京住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售同比出現(xiàn)大幅下降。根據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)作一簡(jiǎn)單測(cè)算，截止到5月6日，期房網(wǎng)上住宅簽約面積為95974平方米，共889套。而去年“五一”前6天期房住宅簽約面積為144879平方米，共1170套，同比下降61.26%。 

    此前，國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示：今年一季度北京樓市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.7%，持續(xù)高于全國(guó)的平均幅度。那么，這種市況的出現(xiàn)究竟是北京的房子賣(mài)不動(dòng)還是老百姓買(mǎi)不起？ 

    樓市泡沫再起爭(zhēng)論三點(diǎn)理由助推房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng) 

    孟曉蘇認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的理由有三：一是需求持續(xù)旺盛，去年消費(fèi)額增加了13%，銷(xiāo)售面積增加了13%；二是供給不足，去年北京新開(kāi)工面積減少13.3%，全國(guó)減少2.5%，這就會(huì)影響到明年；第三個(gè)原因是結(jié)構(gòu)性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)量是越來(lái)越少，增長(zhǎng)率從5%降到去年的3.2%。奧運(yùn)過(guò)后，北京的房?jī)r(jià)到底會(huì)走向何方？ 

    2008年的奧運(yùn)會(huì)，讓世界上更多國(guó)家的人們認(rèn)識(shí)了中國(guó)，了解了北京。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)騰飛，對(duì)世界日益重要的影響力，將吸引世界上更多的企業(yè)、個(gè)人來(lái)中國(guó)投資、發(fā)展。北京作為中國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也將成為世界各地投資者們?cè)谥袊?guó)的發(fā)展中心，屆時(shí)北京房地產(chǎn)的升值空間會(huì)更大。