招商人才薪酬逆市大漲 穗商業(yè)地產(chǎn)陷招商怪圈

    就在啟動(dòng)下半年全面開業(yè)的前夕，五號(hào)停機(jī)坪再次換掉了它的總經(jīng)理。今年1月才從萬達(dá)廣場(chǎng)“過檔”五號(hào)停機(jī)坪未滿7個(gè)月的溫志宏閃電離職，而來自深圳海岸城的原招商總監(jiān)胡金雨替補(bǔ)上任。

　　無論是溫志宏，還是胡金雨，他們?cè)谖逄?hào)停機(jī)坪的主要角色是負(fù)責(zé)招商。建一座購物中心，多達(dá)數(shù)十億，少則數(shù)億元。這樣的高成本意味著，投資者必須盡可能縮短開發(fā)周期、盡早開業(yè)收租，以賺回砸進(jìn)的金錢。但市場(chǎng)反應(yīng)顯示，招商環(huán)節(jié)已成為近一階段廣州諸多大型商業(yè)項(xiàng)目按期開業(yè)的巨大障礙。

　　于是乎，招商部門的高管流動(dòng)異常頻繁�！皞�(gè)別廣場(chǎng)去年一年曾換了五任廣州項(xiàng)目老總。而有一位老總，二年內(nèi)換了5個(gè)項(xiàng)目。”一位不愿透露姓名的商業(yè)地產(chǎn)人士向記者表示，去年以來廣州籌建或即將開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中，沒有換過招商負(fù)責(zé)人的幾乎屈指可數(shù)。

　　南都記者田愛麗

　　人員需求巨大薪酬水漲船高

　　一邊是招商團(tuán)隊(duì)大換血；但另一邊，則是市場(chǎng)對(duì)招商人員的新一輪饑渴。南都記者從網(wǎng)上近期發(fā)布的公開招聘信息了解到，招商運(yùn)營(yíng)總監(jiān)仍然是廣州各大商業(yè)項(xiàng)目尋找的熱門人才之一，時(shí)尚天河、五號(hào)停機(jī)坪、高德置地、新世界中國地產(chǎn)(華南)公司、奧園集團(tuán)等近期都有此等需求。而據(jù)某網(wǎng)上應(yīng)聘信息顯示，某公司一個(gè)招商總監(jiān)的職位，在過去10天內(nèi)，接受了62名應(yīng)聘人員的申請(qǐng)。

　　如果這還不足以說明招商人才市場(chǎng)火爆的話，那么另外一組數(shù)字或許可以參考。廣東某商業(yè)地產(chǎn)投資集團(tuán)在網(wǎng)上招聘有6年以上經(jīng)驗(yàn)的招商總監(jiān)，年薪開價(jià)為35-40萬元。而一民營(yíng)投資集團(tuán)針對(duì)商業(yè)主題廣場(chǎng)招商總監(jiān)給出的年薪更高，達(dá)65-80萬元。

　　金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜曾提及，他到金地三個(gè)月，總經(jīng)理一個(gè)都沒招到。這個(gè)微觀的困難反映出宏觀的問題，現(xiàn)在行業(yè)發(fā)展得太火了，大家紛紛搶人才。整個(gè)行業(yè)的薪資水平都在暴漲，“有個(gè)招商的總監(jiān)甚至開價(jià)到稅后150萬元�！�

　　鐵打的營(yíng)盤流水的兵

　　“招商人員頻繁流動(dòng)，他們?cè)诿總�(gè)地方都沒有根的，這樣很難因地制宜地了解項(xiàng)目的定位，進(jìn)行針對(duì)性的招商�！焙Ｓ」煞荻�事副總裁陳文勝表示。

　　廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰，目前招商領(lǐng)域存在這一種奇怪的現(xiàn)象，新商場(chǎng)起步租金一般定價(jià)在300元/平方米，但有招商人員開口就敢喊到500-100元/平方米。對(duì)投資商來說，這當(dāng)然是很高的回報(bào)，而對(duì)招商人員來說，他的傭金與租金情況直接掛鉤，看起來，雙方得利。但“商場(chǎng)招商率講究的是有效招商率，以經(jīng)營(yíng)為起點(diǎn)的招商策略，它要有持續(xù)性，并與租賃政策、租期、租金緊密聯(lián)系。”否則商場(chǎng)雖然招滿了，但3個(gè)月、半年后，招商人員走了，租戶運(yùn)營(yíng)不下去也走了，最后吃虧的還是開發(fā)商。

　　“許多開發(fā)商喜歡借助第三方招商團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，尤其是五大行�！币晃辉趪鴥�(nèi)操盤商業(yè)項(xiàng)目多年的人士向記者表示，因?yàn)樗麄兊膰�際背景，就認(rèn)為他們有國際資源，與商戶熟。但其實(shí)這些機(jī)構(gòu)僅僅是從物業(yè)管理向招商延伸，他們沒有商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)�！肮芾砩虉�(chǎng)和運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)是完全不同的”，上述人士表示，他操盤過的一個(gè)項(xiàng)目曾經(jīng)借助類似的機(jī)構(gòu)，但商場(chǎng)從籌建到開業(yè)，都沒能引進(jìn)一家合適的租戶。

　　借助外援VS自建招商團(tuán)隊(duì)

　　事實(shí)上，從10年前開始，廣州惠潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)歐小衛(wèi)已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，商業(yè)項(xiàng)目必須搭建起自己的招商團(tuán)隊(duì)。

　　“一個(gè)同樣租金的商鋪，不同位置最終分配給怎樣的租戶，可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)效率就不相同�！标愇膭俦硎�，建立與企業(yè)有感情的招商團(tuán)隊(duì)，招商人員才會(huì)從商場(chǎng)的定位以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的運(yùn)營(yíng)來考量。陳文勝表示，商家可以有捷徑，借助招商公司的資源，引進(jìn)自己想要的品牌，但商場(chǎng)的定位和品牌決策權(quán)仍要掌握在自己的團(tuán)隊(duì)手中。

　　繼2010年超過40萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)后，今年上半年，廣州太古匯、保利中環(huán)廣場(chǎng)、美東百貨、廣百北京路復(fù)建商場(chǎng)等也相繼浮出水面。根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2011年下半年，包括花城匯、太陽新天地、海印又一城等在內(nèi)的110萬平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目將在廣州陸續(xù)開業(yè)。

　　廣州商業(yè)地產(chǎn)的檔次和水平在逐漸提升毋庸置疑，但興業(yè)地產(chǎn)工商鋪部總監(jiān)朱輝認(rèn)為，縱觀去年至今的開業(yè)項(xiàng)目，除了白云萬達(dá)廣場(chǎng)之外，大部分商場(chǎng)開業(yè)都不如預(yù)期火爆。在黃文杰看來，很多商場(chǎng)的招商都沒能堅(jiān)持自身的定位，招商政策多次搖擺，沒有達(dá)到當(dāng)初的規(guī)劃水平。

　　散鋪招租與主力店招租策略

　　今年3月，五號(hào)停機(jī)坪改變招商方案，從之前散品牌運(yùn)作重新走回幾大主力店定位。“其實(shí)在國內(nèi)，這樣散鋪運(yùn)作的商場(chǎng)也并不多�！秉S文杰表示，比如香港太古地產(chǎn)、上海恒隆廣場(chǎng)等，以及廣州的萬菱匯、時(shí)尚天河等。

　　在業(yè)內(nèi)看來，主力店面積大，租期長(zhǎng)，租金相對(duì)較低，引進(jìn)的前提是犧牲掉部分租金。而散鋪運(yùn)作可以發(fā)揮商場(chǎng)物業(yè)最大的商業(yè)效用，盡可能使投資商享受到高額租金回報(bào)。但廣州目前采用這種方式的有太古匯、海印旗下的中華廣場(chǎng)、萬菱匯，其物業(yè)規(guī)模不大，在6萬平方米左右。

　　“散鋪對(duì)購物中心投資方的資源、品牌整合非常高，本土企業(yè)鮮有駕馭的能力�！秉S文杰認(rèn)為，廣州購物中心多在8-10萬平方米左右，即便如天河城有天河城百貨、吉之島、國美電器等多個(gè)大主力店，但場(chǎng)內(nèi)租戶仍然有200-300多個(gè)。如果全部變成散鋪?zhàn)鈶�，�?shù)量將達(dá)到1000-2000個(gè)左右，無論是招商還是今后的物業(yè)管理，都面臨幾何增長(zhǎng)的難題。

　　相比之下，引進(jìn)大主力店，借助大品牌的資源一部分解決了招商問題，但還須考慮到主力店與次主力店的招商比例。發(fā)展商在第一階段犧牲租金引進(jìn)大品牌，目的之一就是為第二、三階段做準(zhǔn)備，拉高二、三階段租金，以填補(bǔ)前期犧牲。

　　視點(diǎn)

　　商業(yè)人才流動(dòng)三大誘因

　　No.1

　　優(yōu)質(zhì)人才開始“單飛”

　　當(dāng)年，中華百貨有限公司總經(jīng)理一職讓黃文杰開始在業(yè)界聲名鵲起，在轉(zhuǎn)投廣州惠潤(rùn)等項(xiàng)目后“下海”開辦“楚睿商業(yè)咨詢公司”。

　　類似案例確實(shí)不勝枚舉�！爸袊�商業(yè)地產(chǎn)十大操盤手之一”鄧國堅(jiān)從正佳廣場(chǎng)離職后，創(chuàng)辦了雅卡商業(yè)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)；歐小衛(wèi)歷經(jīng)多次“商跳”之后，創(chuàng)建廣州惠潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司；資深商業(yè)觀察家黃華軍創(chuàng)辦了“第一商業(yè)網(wǎng)”。掐指一算，廣州數(shù)得上的商業(yè)精英早就“各得其所”。

　　No.2

　　廣州多的是百貨人才，現(xiàn)在缺的是購物中心人才

　從某種程度上說，廣州商業(yè)“成也百貨，敗也百貨”。在鄧國堅(jiān)看來，在市場(chǎng)上身影頻現(xiàn)的“商業(yè)大佬”出身背景幾乎都是廣百、友誼，“大家的操盤手法還是延續(xù)百貨的做法，講究品牌組合，而不是研究消費(fèi)者行為習(xí)慣；注重打折促銷，而不是研究建筑結(jié)構(gòu)、空間布局、動(dòng)線設(shè)置、氛圍打造。從這個(gè)層面看，廣州的購物中心人才確實(shí)一片空白�！�

　　No.3

　　幕后投資商與臺(tái)前操盤手思路相悖

　　五號(hào)停機(jī)坪最近一任總經(jīng)理溫志宏與高德置地廣場(chǎng)現(xiàn)任總經(jīng)理朱志文角色互換，令人啼笑皆非。而“人事動(dòng)蕩”背后的深層次原因，則是幕后投資商與臺(tái)前操盤手招商思路相悖。

　　知情人士稱，朱志文從5號(hào)停機(jī)坪離開的原因是，“股東認(rèn)為朱招商乏力�！倍�朱志文則辯稱，“我僅僅用了幾個(gè)月的時(shí)間就談下H & M等品牌，但是合約書送到董事局審批時(shí)，股東大佬們卻因?yàn)橐庖姴唤y(tǒng)一而遲遲不簽字�！� （來源：南方網(wǎng)）