樓市進入大營銷時代

    先講個故事：一家以經(jīng)營面包為主的面包房，當有一天面粉忽然緊缺，面粉的價格已逐漸逼近市面上正在出售的面包價格時，面包房要想生存有兩條路可供選擇：要么抬高面包售價，要么聘請優(yōu)秀的甜點師通過更創(chuàng)新的概念、更精良的工藝，做出更與眾不同的面包甚至是蛋糕，從而維持面包房的可持續(xù)發(fā)展。

　　土地與房子的關系類似于“面粉與面包”的關系，同樣，當土地價格的一再飆升，面對貴乎稀有卻賴以生存土地，開發(fā)商勢必要通過與產(chǎn)業(yè)鏈上優(yōu)秀的代理、設計、景觀、建造、物業(yè)、金融等公司的緊密合作，不斷提升物業(yè)的品質(zhì)，從而獲得更持久的市場份額……

　　上海樓市轉(zhuǎn)入上升通道 三環(huán)呈現(xiàn)不同“樓市表情”

　　供應量持續(xù)萎縮、成交量激增成為今年上半年商品住宅市場的新格局。

　　具體來看，2005年3月，樓市進入調(diào)整期，此后一年市場持續(xù)盤整，與新增供應集中放量形成鮮明對比的是成交量的萎縮，以及成交均價向下調(diào)整；直到2006年3月，自住需求在壓抑了一年時間后開始逐步釋放，從而帶動了市場的回暖，新增供應量保持平穩(wěn)，市場成交量有所上升，成交均價穩(wěn)中有升；進入2007年，市場繼續(xù)保持升溫的態(tài)勢，上半年全市商品住宅共計新增供應614.34萬平方米，共計成交1048.64萬平方米，新增供應量創(chuàng)新低的同時，成交量也達到自2005年宏觀調(diào)控以來的最高點，與此同時，上半年上海樓市平均成交價格也已突破萬元大關。

　　與此同時，上海樓市三環(huán)也呈現(xiàn)出不同“表情”：內(nèi)環(huán)內(nèi)“蛋糕”就這么大，可供分享的部分已越來越少，其土地的稀缺性決定了其價格的高開高走，對于買家而言，不需要時間換空間，看中了心儀的房子就需要及時出手；對于內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)樓盤來說，隨著各項配套的跟進和完善，從中長期看存在上升空間，而由于目前中環(huán)區(qū)域供應新盤數(shù)量較多，處于時間換空間階段，買家可供選擇余地大，下半年買家可以在多選、多比較中考慮出手；而對于外環(huán)及以外的樓盤來說，由于供應量充足，且大量70/90小戶型產(chǎn)品會陸續(xù)上市，買家可以從容選購。

　　“絕對競爭”&“全面競爭”

　　房產(chǎn)代理進入“大營銷”時代

　　市場在轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場的根本規(guī)則也隨之變化，開發(fā)商的利潤結(jié)構(gòu)重心點正在發(fā)生轉(zhuǎn)移。通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤(P)由兩方面構(gòu)成：一是由土地(P1)價值決定，一是由土地之上的物業(yè)品質(zhì)決定(P2)。在新形勢下，依靠土地升值賺錢的歷史即將過去，對開發(fā)商來說，企業(yè)的持續(xù)發(fā)展將存在于物業(yè)和產(chǎn)品本身的價值中。

　　不斷變化的房地產(chǎn)市場必然導致代理行業(yè)進行又一輪更嚴格的洗牌：一些處在求生存階段的企業(yè)，將公司的發(fā)展重心放在鎖定擅長的物業(yè)類型或服務領域，著力提供差異化產(chǎn)品與服務，并深入周邊的二線城市，分據(jù)市場；而處于求發(fā)展階段的代理企業(yè)，將重點鞏固已占據(jù)的市場陣地與份額，謀求更具廣度與深度的全國布局，并與開發(fā)商和代理業(yè)同行進行戰(zhàn)略意義上的合作。

　　在新形勢和新規(guī)則下，代理業(yè)也進入了“大營銷時代”：即對于代理公司來說，此前銷售是重要甚至唯一的環(huán)節(jié)，而如今，代理公司則要融入象景觀設計、施工單位、物業(yè)管理等房產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，在團隊的整合與合作中謀求發(fā)展。在"大營銷時代"，開發(fā)商對營銷代理服務的需求越來越高，代理企業(yè)不僅要及時甚至早于開發(fā)商了解他們的需求變化，提高市場敏感度與全程代理的專業(yè)能力與綜合能力，更有效嫁接自身資源優(yōu)勢與開發(fā)商需求，實現(xiàn)服務價值；同時也要深入了解廣大購房者的切實需要，緊密聯(lián)系上下游客戶，不僅幫助開發(fā)商產(chǎn)品增值，也使得下游的房屋消費者、使用者獲益，從而為營銷代理企業(yè)的自身持續(xù)健康發(fā)展獲得源動力。

　　在“大營銷時代”，策源機構(gòu)領先把握市場動向，充分發(fā)揮資源豐富、整合能力深厚的優(yōu)勢，以營銷企業(yè)為龍頭來統(tǒng)一各個企業(yè)、各個環(huán)節(jié)的溝通語言，建立一個科學化、誠信化的激勵體系，將各種資源有效地嫁接、運用到開發(fā)項目中去，達成各方合作機構(gòu)的共贏。

　　知本&資源知本&資本

　　2007年，策源機構(gòu)進入公司發(fā)展的第8個年頭。

　　從1999年至今，在本土房地產(chǎn)市場波瀾起伏、但持續(xù)向好的大背景下，策源穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐漸成長為上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的佼佼者。雖然宏觀調(diào)控環(huán)境下的房地產(chǎn)市場幾乎每天都在發(fā)生著微妙的變化，代理行業(yè)內(nèi)的競爭日益激烈，而策源的管理與執(zhí)行團隊的戰(zhàn)斗力也在迅速提升。2007年上半年，策源出色地完成了年初設預的發(fā)展目標，在高端公寓、別墅、配套商業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群及辦公這四大核心領域的競爭優(yōu)勢也越發(fā)突顯，打造出公館77、佘山3號、復城國際、鋼領等多個在各領域具有代表性、并得到市場熱烈反響的經(jīng)典作品。

　　實現(xiàn)知本與資源、知本與資本的高效整合是策源對自身核心競爭力的總結(jié)。在策源看來，卓越的整合能力恰恰最能體現(xiàn)房地產(chǎn)代理企業(yè)的價值。經(jīng)過多年的用心積累，策源已構(gòu)建起廣闊的知本資源平臺，積累了項目開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上豐富的開發(fā)商客戶資源，建筑和景觀設計資源，媒體合作、推廣通路資源，以及其他各類社會和配套供應商資源等。而策源機構(gòu)更憑借擅長嫁接知本與資本的能力，為服務開發(fā)商構(gòu)筑可靠、便捷的投融資平臺，以資本推動形式多樣的合作模式，實現(xiàn)項目價值最大化，從而體現(xiàn)策源機構(gòu)作為房地產(chǎn)流通流域全程服務供應商的價值。

　　策行天下，致勝有源

　　策源機構(gòu)成立于1999年3月，是一個成長快速而行事穩(wěn)健的房地產(chǎn)流通領域全程綜合服務商。公司業(yè)務鏈涵蓋一級市場的土地開發(fā)和評估、二級市場的銷售代理以及三級市場的二手房經(jīng)紀業(yè)務等，在高端公寓、別墅、配套商業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群及辦公的策劃及銷售上，形成核心競爭優(yōu)勢。截至2006年底，策源機構(gòu)實現(xiàn)總銷面積逾368萬平方米，總銷金額突破260億人民幣，在中國房地產(chǎn)代理行業(yè)中名列前茅。

　　策源機構(gòu)先后成功銷售代理了佘山3號、海上海、復城國際、帕緹歐香、愛倫坡、長堤花園別墅、保利十二橡樹莊園、復地UPTOWN上城、上海知音、鋼領、財富國際廣場、中歐國際工業(yè)商城等近百個項目。策源以上海為發(fā)展中心，于武漢、南京、西安、無錫、重慶、杭州等地成立了子公司構(gòu)建全國范圍的房地產(chǎn)流通網(wǎng)絡。