海寧皮城1.27億超募資金“上鉤”

　　中國(guó)鞋網(wǎng)04月07日訊，1月26日上市的海寧皮城[28.63 -1.62%]（002344）IPO超募資金8.83億元，其中1.27億元用以收購(gòu)浙江森橋?qū)崢I(yè)集團(tuán)所持皮革城商貿(mào)51%股權(quán)的事項(xiàng)，由于涉嫌關(guān)聯(lián)交易和高額利益輸送而受到市場(chǎng)質(zhì)疑。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查，從2007年10月海寧皮城上市前的第一輪私募開(kāi)始，該公司便與當(dāng)?shù)亍捌じ锎笸酢敝鞆埥痍P(guān)系密切且伴有諸多利益糾葛，而皮革城商貿(mào)公司則是雙方利益輸送的主要渠道。朱張金旗下兩公司，通過(guò)海寧皮城獲得了近3.5億元的巨額收益。

　　聯(lián)合開(kāi)發(fā)埋下暴富種子

　　2007年5月15日，海寧與朱張金所控制的森橋?qū)崢I(yè)簽訂《海州西路、海寧大道西北角地塊合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，雙方共同投資設(shè)立“皮革城商貿(mào)開(kāi)發(fā)有限公司”，聯(lián)合開(kāi)發(fā)森橋?qū)崢I(yè)已經(jīng)受讓的海寧市海州西路、海寧大道西北角地塊，該地塊面積土地性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地，使用權(quán)期限為40年。2008年9月18日，雙方再度簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　而正是這塊與海寧皮城1期市場(chǎng)一路之隔，由森橋?qū)崢I(yè)率先獲得的，占地面積49，527平方米、規(guī)劃建筑面積119，024平方米的商業(yè)用地將森橋?qū)崢I(yè)與謀求擴(kuò)張的海寧皮城緊緊地綁在了一起。

　　根據(jù)協(xié)議約定，皮革城商貿(mào)公司注冊(cè)資本5681萬(wàn)元，其中海寧皮城以現(xiàn)金出資3011萬(wàn)元，占53%，森橋?qū)崢I(yè)以土地出資，折2670萬(wàn)元（按土地出讓金出資），占47%。但實(shí)際上，森橋?qū)崢I(yè)擁有的海州西路西北角地塊當(dāng)時(shí)并未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。

　　因此，隨后的補(bǔ)充協(xié)議變更了出資方式。皮革城商貿(mào)設(shè)立后，森橋?qū)崢I(yè)與國(guó)有土地管理部門(mén)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確定由皮革城商業(yè)辦理并取得海州西路西北角地塊的土地使用權(quán)證，原森橋?qū)崢I(yè)支付的土地出讓金2670萬(wàn)元，由皮革城商貿(mào)歸還給森橋?qū)崢I(yè)。但到2009年6月23日，海寧皮城認(rèn)繳出資2，565萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的49%；森橋?qū)崢I(yè)認(rèn)繳出資2，670萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的51%。

　　“正是因?yàn)橛泻Ｖ菸髀返貕K的合作開(kāi)發(fā)，海寧皮城在2007年增資擴(kuò)股時(shí)，才允許把朱張金所控制的另一家企業(yè)卡森實(shí)業(yè)引進(jìn)來(lái)�！敝�情人士透露。

　　2007年9月30日，海寧皮城改制并增資擴(kuò)股，卡森實(shí)業(yè)以4233.34萬(wàn)元資金入股，獲得4.92%股權(quán)，海寧皮城上市后，卡森實(shí)業(yè)持股比例降至3.69%；目前，該筆股權(quán)的市值已接近3億元。兩年多時(shí)間，卡森實(shí)業(yè)賬面收益超過(guò)2.5億元。

　　評(píng)估高溢價(jià)懸疑

　　2月2日，海寧皮城公布了超募資金的使用方案，其中，1.27億元用以收購(gòu)森橋?qū)崢I(yè)所持皮革城商貿(mào)51%股權(quán)，由此，收購(gòu)?fù)瓿珊蠛�寧皮城將持有皮革城商貿(mào)100%股權(quán)。森橋?qū)崢I(yè)當(dāng)初的投入僅僅是2670萬(wàn)元出讓金。知情人士透露，對(duì)于皮革城商貿(mào)資產(chǎn)的評(píng)估，顯然存在問(wèn)題。

　　資料顯示，皮革城商貿(mào)的主要資產(chǎn)便是海寧皮城四期項(xiàng)目用地（上述海州西路西北角地塊）的土地使用權(quán)。該地塊剛于2009年10月31日取得國(guó)有土地使用權(quán)證。目前，該公司賬面凈資產(chǎn)5232萬(wàn)元。根據(jù)海寧皮城招股書(shū)披露，以目前海寧土地市場(chǎng)價(jià)150萬(wàn)元/畝評(píng)估測(cè)算，該土地評(píng)估價(jià)值也僅為1.1億元左右。

　　但截至2009年底的評(píng)估，皮革城商貿(mào)凈資產(chǎn)達(dá)2.48億元，與賬面值相比，增值達(dá)3.74倍。這份基于對(duì)項(xiàng)目未來(lái)收益的折現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估報(bào)告，預(yù)計(jì)海寧皮城四期項(xiàng)目中商務(wù)辦公樓1號(hào)、2號(hào)、裘皮城市場(chǎng)1-4號(hào)樓的銷(xiāo)售單價(jià)在3500元/平方米、5600元/平方米、15000元/平方米、14000元/平方米、13000元/平方米和11000元/平方米。這一預(yù)期與已經(jīng)成熟的海寧皮革城的前三期市場(chǎng)的近期二手交易價(jià)格幾乎持平。

　　對(duì)于這一評(píng)估結(jié)果，海寧皮城董事會(huì)秘書(shū)李宗榮解釋?zhuān)�等招商結(jié)果出來(lái)，就知道評(píng)估值不值了。