許榮茂 地產(chǎn)金礦是怎樣煉成的？

　　“你見(jiàn)到許榮茂先生，一定要替我問(wèn)問(wèn)他的財(cái)富發(fā)展歷程。”在房地產(chǎn)界摸爬滾打了數(shù)十年的萬(wàn)通集團(tuán)主席馮侖曾對(duì)一位相熟的記者說(shuō)。

    許榮茂，這個(gè)身體略微發(fā)福的小個(gè)子頭發(fā)梳得一絲不茍，皮鞋光可照人，說(shuō)話細(xì)聲慢氣，不緊不慢。與同濟(jì)大學(xué)校方的一次座談中，最讓他感興趣的是“合作辦學(xué)能不能賺錢(qián)？”賺錢(qián)，是許榮茂一生最大的主題。他的目標(biāo)更多地不是指向虛名，而是實(shí)利。

    這個(gè)不像潘石屹那樣善于作秀，不像馮侖那樣侃侃而談，不像任志強(qiáng)那樣長(zhǎng)于思辨的南方小個(gè)子，不聲不響地套取了比別人更多的利潤(rùn)，去年被《福布斯》列為中國(guó)大陸富豪榜中的第九名。他在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成績(jī)可謂彪炳，他掌控的世茂集團(tuán)也許是中國(guó)盈利最多的房地產(chǎn)企業(yè)，不過(guò)這位“地產(chǎn)大鱷”本質(zhì)上是一個(gè)金融家。

    許榮茂的金礦是怎樣煉成的

    許榮茂，被多家媒體拼湊出多種自相矛盾的富豪形象，讓人無(wú)法認(rèn)識(shí)他本來(lái)的面目。其實(shí)，這位“地產(chǎn)大鱷”本質(zhì)上是一個(gè)金融家。

    炒股兩年賺到第一桶金

    許榮茂在1970年代末從福建老家來(lái)到香港，和其他普通的“打工仔”一樣，什么行業(yè)都做過(guò)。一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，他當(dāng)上了證券經(jīng)紀(jì)人，敏銳的判斷能力和過(guò)人的投資天賦令他如魚(yú)得水。許榮茂對(duì)數(shù)字敏感，心算過(guò)人。就像裝滿了線團(tuán)的一只桶，只要抽出了一個(gè)線頭，整個(gè)線團(tuán)就陸續(xù)地出來(lái)了。從1981年到1983年，兩年光景他賺得人生的第一桶金。

    許榮茂在1980年代中期將資金投向紡織和成衣，在香港、內(nèi)地開(kāi)設(shè)工廠。他最重要的人生機(jī)遇是在1989年，將他的第一塊房地產(chǎn)“實(shí)驗(yàn)田”選在了老家福建石獅。

    1994年北京樓市低落時(shí)期，他逆市大舉進(jìn)入，開(kāi)始從邊緣向舞臺(tái)中央的聚光燈。2000年北京房地產(chǎn)再上高峰，他力排眾議將投資轉(zhuǎn)向正值低谷的上海。其后，走上了快車(chē)道的許榮茂像尋找獵物一樣，用他那雙小眼睛在全國(guó)尋找地塊。他的地產(chǎn)版圖還延伸到了馬來(lái)西亞和中俄邊境等地。

    根據(jù)2007年3月27日公布的年報(bào)，許榮茂旗下的“地產(chǎn)旗艦”世茂房地產(chǎn)2006年?duì)I業(yè)額達(dá)到81.04億元，較去年同期狂飆2倍。純利約為21.97億元，較2005年的5.26億元，增幅更是高達(dá)317.7%。

    用2.3億現(xiàn)金買(mǎi)豪宅

    多年以來(lái)，許榮茂唯一樂(lè)意公開(kāi)標(biāo)榜的就是自己的低調(diào)，“開(kāi)會(huì)別人喜歡坐前面，而我老坐后面�！痹S榮茂不愿將自己與那些前期禍?zhǔn)骂l仍的內(nèi)地問(wèn)題富豪們相提并論，“我根本稱(chēng)不上民營(yíng)企業(yè)家，世茂注冊(cè)地在香港，從來(lái)國(guó)家都是按外資企業(yè)在管理我們�！�

    但實(shí)際上，許榮茂的行動(dòng)非常出位，令媒體不得不側(cè)目。2001年12月4日，許榮茂以現(xiàn)金2.3億港元購(gòu)得香港豪宅“創(chuàng)世茂紀(jì)”，這座著名別墅于1997年樓市高峰期市值高達(dá)9億港元，堪稱(chēng)全球最貴豪宅。再加上許榮茂的財(cái)富逐漸在各類(lèi)富豪榜上顯山露水，媒體紛紛趨之若鶩，有的媒體甚至將其與香港首富李嘉誠(chéng)相提并論，認(rèn)為其口音、甚至外形都有與“李超人”相似之處。

    “高檔＋外銷(xiāo)”

    對(duì)許榮茂有所了解的人都說(shuō)，他最聽(tīng)政府官員的話，與當(dāng)?shù)毓賳T的關(guān)系也最好。學(xué)中醫(yī)出身的許榮茂為人格外細(xì)心。世茂曾經(jīng)以18億拿下南京一個(gè)地塊，當(dāng)時(shí)為顯示自己的誠(chéng)意，許榮茂事前派人做了全套規(guī)劃模型，裝了整整一卡車(chē)運(yùn)到南京。令當(dāng)?shù)卣�府感�?dòng)不已。

    回顧許榮茂的投資經(jīng)歷，無(wú)論是在北京，還是上海，無(wú)不是挑選不為人看好的地段買(mǎi)進(jìn)，興建高檔住宅，而后此地便會(huì)神奇般升值，最終許氏獲利頗豐。最經(jīng)典的案例還是上海的世茂濱江項(xiàng)目。

    “我進(jìn)入上海后，拿的第一塊地就是今天世茂濱江的所在地。我們是以每平方米300美元，既2500元每平方米的樓面成本，從浦東新區(qū)政府手里買(mǎi)的。當(dāng)時(shí)，他們的開(kāi)價(jià)就是300美元，我一點(diǎn)都沒(méi)有還價(jià)�！�

    世茂濱江花園，無(wú)論從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、用料乃至銷(xiāo)售方式都是經(jīng)過(guò)精心的操作，銷(xiāo)售額更是蟬聯(lián)4年上海冠軍并取得單盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)百億元的業(yè)績(jī)。拿銷(xiāo)售方式來(lái)說(shuō)，許榮茂別出心裁地策劃了一次“臺(tái)灣攻勢(shì)”，讓其子許世壇親赴臺(tái)北采用廣告轟炸的方式來(lái)促銷(xiāo)，僅7天時(shí)間濱江花園在中國(guó)臺(tái)灣即創(chuàng)下12億新臺(tái)幣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。他甚至還把濱江花園推銷(xiāo)到美國(guó)，在那里銷(xiāo)售了3億多元。于是，有媒體這樣總結(jié)許榮茂的投資理念：高檔＋外銷(xiāo)。

    低價(jià)掠地是許氏“撒手锏”

    據(jù)許世壇介紹，世茂集團(tuán)的房地產(chǎn)利潤(rùn)主要來(lái)源于地產(chǎn)而不是房產(chǎn)。許世壇還承認(rèn)：世茂集團(tuán)一般將土地價(jià)格控制在成本的20%以?xún)?nèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)界50%的水平。他舉例說(shuō)，當(dāng)年世茂在江蘇常熟買(mǎi)了200萬(wàn)平方米地，價(jià)格大約是80萬(wàn)一畝，而現(xiàn)在市值翻了一番，僅此一項(xiàng)便賺到了20多億元。另外，他們4年前購(gòu)買(mǎi)的上海北外灘項(xiàng)目的土地，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米4000元，花費(fèi)4億元，而現(xiàn)在市值漲到了30多億元。這就是說(shuō)，房子還沒(méi)蓋，他們已經(jīng)先賺了20多億。

    其實(shí)，世茂在房產(chǎn)上所取得的高利潤(rùn)率及巨額利潤(rùn)，一點(diǎn)也不比地產(chǎn)遜色。世茂在上海的世茂濱江花園，每平方米售價(jià)24000~28000元，在南京的世茂濱江新城，住宅類(lèi)均價(jià)也高達(dá)10500元上下。如果按“30%的利潤(rùn)率”來(lái)計(jì)算，前者每平方米給世茂帶來(lái)的利潤(rùn)是7000~9000多元，后者也達(dá)到了3000多元，相當(dāng)于去年南京平均房?jī)r(jià)的68%。

    實(shí)際上，世茂買(mǎi)下這塊土地花費(fèi)了18億(據(jù)說(shuō)還是分期向南京市政府付款)，150萬(wàn)平方米的高層建筑按每平方米2000元的建安成本算也就是30億，基本上符合最早有些股東所知道的50億元投資總額。而世茂在這項(xiàng)操作上得到的回報(bào)究竟是多少？在南京市房管局的“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上，住宅的均價(jià)為10500元左右(而住宅和商業(yè)項(xiàng)目及酒店比較是價(jià)格最低的)。我們以1.05萬(wàn)×150萬(wàn)(總建筑面積)來(lái)計(jì)算世茂得到的回報(bào)，結(jié)果是世茂在南京這一個(gè)項(xiàng)目上銷(xiāo)售收入高達(dá)157.5億元。如果按照50億元總投資的說(shuō)法，世茂的利潤(rùn)107.5億元；如果按照政府網(wǎng)站的“投資75億元”的說(shuō)法，世茂的利潤(rùn)總和也達(dá)到82.5億元。即使是按照100億元投資額，世茂的利潤(rùn)額也高達(dá)57.5億元。按算法的不同，世茂的投資回報(bào)率最低的達(dá)到57.5%，中間的及政府的算法也有110%，高的則達(dá)到215%。

    據(jù)媒體引用許世壇的話，目前許氏家族現(xiàn)在全國(guó)“已經(jīng)儲(chǔ)備了1000萬(wàn)平方米的土地”用來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。這比北京市2005年一年的全部住宅供地(為880公頃)還要多出120萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士推算，如果這1000萬(wàn)平方米土地按容積率1.5來(lái)算，可以造1500萬(wàn)平方米的房子；而按照世茂擅長(zhǎng)的以建高層和小高層來(lái)獲得利益最大化的話，以2.2為其平均容積率，就可以建2200萬(wàn)以上平方米的房子。

    2200萬(wàn)平方米的待建房，如果在今后一段時(shí)間陸續(xù)完成，可以給世茂帶來(lái)多少巨額財(cái)富呢？綜合考慮今后房?jī)r(jià)的走向和世茂在不同城市布局的因素，我們以它的每平米6000元的中間銷(xiāo)售價(jià)、30%的利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算，每平米的利潤(rùn)為1800元，2200萬(wàn)平方米就是396億元。而按照世茂在南京這樣二線城市的可能利潤(rùn)率來(lái)類(lèi)推(投資及成本在房?jī)r(jià)中的比例分別為32%、48%和63%，也就是利潤(rùn)率在68%、52%和37%)，世茂最低每平方米可以賺取利潤(rùn)2220元，最高達(dá)到4080元。這就意味著，世茂如果在今后一段時(shí)間開(kāi)發(fā)完這1000萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)用地，應(yīng)該至少可以賺取利潤(rùn)586.08億元(每平方米利潤(rùn)2220元× 2200萬(wàn)平方米待建房，今后一段時(shí)間預(yù)期房?jī)r(jià)整體加權(quán)漲幅為20%)，如果按現(xiàn)在的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭發(fā)展下去的話，最多也不應(yīng)該少于1077.12億元(4080元×2200萬(wàn)平方米＝897.6億元，今后一段時(shí)間預(yù)期房?jī)r(jià)整體加權(quán)漲幅為20%)。

    用已經(jīng)掌控的土地資源，在今后一段時(shí)間，最高可能賺取上千億利潤(rùn)，這是世茂集團(tuán)最為高效迅速的斂財(cái)途徑。