SOHO是符合新經(jīng)濟(jì)時代最佳居住空間

紅石公司董事長潘石屹：

　　最近我到東歐去訪問，走過了斯洛伐克、克羅地亞、匈牙利等國家，感觸良多�？肆_地亞每年只建設(shè)200套房子，僅僅相當(dāng)于一個紅石公司一年的建設(shè)規(guī)模，羅馬尼亞甚至談不到建設(shè)，終日為解決溫飽而努力。對比之下，中國房地產(chǎn)行業(yè)非常幸運(yùn)，發(fā)展速度很快�；貒�后，又到上海、廣州等地轉(zhuǎn)了一圈，很多同行認(rèn)為房地產(chǎn)競爭激烈，很難做。我倒認(rèn)為，現(xiàn)
在正是適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會。

　　最近又到法國參加了全世界一萬多業(yè)內(nèi)同行參加的規(guī)模最大的房地產(chǎn)博覽會。有兩點(diǎn)體會最為深刻：一個是西方國家在100年、150年前大量建房子的過程中，中國沒有發(fā)展和建設(shè)。而目前西方國家每年建設(shè)量非常低，但中國正是房地產(chǎn)迅速發(fā)展的時期，北京市的整體建設(shè)從二環(huán)到三環(huán)、從三環(huán)到四環(huán)，直到現(xiàn)在的公路一環(huán)，只用了不到十年的時間。城市建筑量非常大，可以講最近10年超出以前上千年的建設(shè)規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸成為國家支柱行業(yè)。另一個感受是，西方國家基本上把中國的房地產(chǎn)業(yè)給忘了，想不到中國房地產(chǎn)行業(yè)有這樣大的發(fā)展。這次博覽會上，很多國家的專業(yè)人士指出房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的很多問題，他們把這些問題拿出來與大家分享，讓發(fā)展中國家避免犯同樣的錯誤。

　　這些問題首先是汽車問題�，F(xiàn)代生活中大量汽車的涌現(xiàn)，不僅造成環(huán)境污染，也破壞了人與建筑、自然之間的關(guān)系。越是發(fā)達(dá)的城市，汽車對城市的影響就越大，城市發(fā)展必須考慮汽車問題。第二個是一些發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)的市中心空心化問題。城市中心沒人住，人都搬到郊區(qū)了。商人希望大家密集居住，形成繁華街區(qū)，而政府希望城市郊區(qū)化。但是，城市人口密度太低就失去城市作為聚居區(qū)的一些功能。所以，近來一些發(fā)達(dá)國家又希望在城市中心提高密度，增加城市繁華度。城市發(fā)展經(jīng)歷了一個由密到疏，又從疏到密的過程。在工業(yè)文明時期，需要城市每一個區(qū)域的功能分工明確化，劃分為工業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、教育區(qū)、生活區(qū)，總之是越細(xì)越好。而新經(jīng)濟(jì)時代需要模糊這種劃分，更注重一種融合，城市各種功能是互為影響的，劃分過于明確可能會出現(xiàn)很多問題，比如對交通壓力過大，我們需要接受發(fā)達(dá)國家的教訓(xùn)(比如，洛杉磯市區(qū)20%—30%的房屋空置15年以上)，盡量不犯發(fā)達(dá)國家犯過的錯誤。

　　經(jīng)常有一些業(yè)內(nèi)同行問我，現(xiàn)在做房地產(chǎn)最重要的問題是什么。有人認(rèn)為最重要是營銷問題，只有營銷做的好，房子能夠賣出去，回款快、形成利潤才能進(jìn)一步談到發(fā)展，營銷當(dāng)然是最重要的。可是我認(rèn)為，目前一些發(fā)展商太注重營銷了，其實(shí)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，更重要的是產(chǎn)品。只要把產(chǎn)品做好，酒香不怕巷子深，不會得不到市場認(rèn)可的。營銷只是為項(xiàng)目錦上添花，項(xiàng)目的根本是產(chǎn)品的品質(zhì)。如果談到回款、收錢就是最重要的話，我們可以認(rèn)為所有功勞都是出納的，因?yàn)樽詈蟪山�，收錢都是交到出納手里。

　　信息產(chǎn)業(yè)部一位副部長曾經(jīng)對我說，中國家電行業(yè)用于研究產(chǎn)品的費(fèi)用只是銷售額的7%，比例太低，會影響產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)費(fèi)用所占比例更小。對于發(fā)展商來說，最大問題應(yīng)該是制造產(chǎn)品、研究產(chǎn)品、完善產(chǎn)品�？涩F(xiàn)在多數(shù)發(fā)展商把大量的時間和金錢投入廣告和營銷中，廣告費(fèi)達(dá)到銷售額的2%甚至更高，而不在研究客戶需求上用心、投入，完全是本末倒置的行為。

　　另外，對于房地產(chǎn)發(fā)展商來說，創(chuàng)新是永恒的主題。只有不斷創(chuàng)新，只有產(chǎn)品與他人不一樣，比他人領(lǐng)先一步，才能贏得市場。而創(chuàng)新關(guān)鍵在于對客戶有益，與社會的發(fā)展同方向。而房地產(chǎn)創(chuàng)新主要會受到三個條件的限制：

　　首先是材料的限制。在中國，大部分建筑是木頭造的(如故宮)，而在歐洲，多數(shù)建筑的材料是石頭，巴黎的盧浮宮就是石頭建筑，建筑材料對創(chuàng)新的限制是非常明顯的。農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會進(jìn)步中，隨著社會的發(fā)展和進(jìn)步，出現(xiàn)了許多新的材料，玻璃、鋼材、水泥等陸續(xù)出現(xiàn)與普及，直接影響到建筑形式的變化，從而派生出現(xiàn)代派建筑，其代表人物就是貝聿明，他能夠利用現(xiàn)代玻璃、鋼材等材料將產(chǎn)品做成各種形狀，將工業(yè)時代的建筑特色發(fā)揮到極致。

　　其次，是能源的限制。人類的居住條件與當(dāng)時的能源發(fā)展也是息息相關(guān)的。現(xiàn)代建筑對能源的要求更高，如果在現(xiàn)代的高樓大廈中用木柴、煤來取暖是不可思議的。在國外都是用電作為能源，我認(rèn)為如果建筑中全部用電，人們的生活方式會有實(shí)質(zhì)的改變。

　　最后，是信息的限制。主要體現(xiàn)在信息傳播與處理技術(shù)的出現(xiàn)對房屋造成的巨大影響。信息處理技術(shù)的發(fā)展日新月異，CPU的速度大約每12個月翻一番，而光纖的速度是每4個月翻一番。對新經(jīng)濟(jì)的一種膚淺認(rèn)識是在家里裝INTERNET線，接上寬帶。房地產(chǎn)的本質(zhì)是空間、格局，而新經(jīng)濟(jì)會使人們的整個生活空間發(fā)生改變。哈佛一位教授認(rèn)為，新經(jīng)濟(jì)主要會對人們造成三個方面的影響：產(chǎn)品功能多元化、產(chǎn)品區(qū)域邊界模糊化和全球經(jīng)濟(jì)一體化。就人們的居住空間而言，究竟會發(fā)展到什么程度，我們的答案是SOHO，我認(rèn)為SOHO符合新經(jīng)濟(jì)時代產(chǎn)品功能多元化、模糊化的趨勢，是今后的一個方向，但是SOHO被大家認(rèn)可可能需要三年的時間。